Назад

Домовладельцы живут в домах, которые на 20% дороже сдаваемых в аренду

По данным Казначейства, кадастровая стоимость арендуемой недвижимости на 25 000 евро ниже.

Кадастровая стоимость - это цифра, которая служит налогооблагаемой базой для таких налогов, как IBI, основного источника финансирования местных советов. В отличие от рыночной стоимости, которая возникает в процессе свободных переговоров, кадастровая стоимость определяется в соответствии с методом, который считается объективным. Теоретически, кадастровая стоимость никогда не может превышать 50% от рыночной стоимости, чего Государственное казначейство пытается достичь путем обновления коэффициента для корректировки периодических взлетов и падений свободного рынка, который более изменчив, чем кадастровая деятельность. 

Официальная статистика налога на доходы физических лиц (IRPF) показывает изменение в поведении рынка жилья в Испании: владельцы арендованной недвижимости живут в гораздо более дорогих помещениях, чем те, кто снимает жилье. В частности, данные Казначейства показывают, что кадастровая стоимость жилья, занимаемого владельцами, на 20,4% выше, чем у арендаторов. Это общая тенденция по всей стране. 

Эта тенденция прослеживается во всех регионах Испании, за исключением Кадиса, где стоимость арендованного жилья на 1% выше. Напротив, наибольшая разница наблюдается в таких провинциях, как Понтеведра, где этот показатель выше на 37%, или Ллейда, Жирона и Таррагона, где он также превышает 30%. На крупных рынках аренды, таких как Мадрид, Барселона, Валенсия, Малага и Севилья, разница составляет от 16% до 26%. В абсолютных цифрах, например, в Мадриде, эта разница превышает 25 000 евро. 

Следует помнить, что данные Налогового агентства основаны на кадастровой стоимости недвижимости, заявленной налогоплательщиком, а не на рыночной стоимости, поэтому официальных цифр нет. Однако они могут дать представление о разнице между одними объектами недвижимости и другими. Как объясняет Росио Гарсия Рамирес, технический директор по налогам на недвижимость компании Euro-Funding, кадастровая стоимость - это денежная оценка, которую администрация присваивает каждому объекту недвижимости для определения его налоговых последствий, поэтому она основана на нескольких факторах оценки и позволяет оценить недвижимость и ее преимущества.

Гарсия Рамирес продолжает, что она основана на нескольких факторах самого разного характера, что оставляет мало возможностей для ошибки. Например, кадастровый агент анализирует, расположен ли объект недвижимости на углу с выходом на две улицы, является ли дом квадратным или прямоугольным, имеет ли он внешнюю отделку, находится ли он на первой улице, есть ли в нем лифт, парковка, терраса или крыша и т. д. Все эти детали вместе с размером каждого этажа, высотой, состоянием и степенью сохранности недвижимости и т.д. делают кадастровую стоимость еще выше. 

Все детали складываются к стоимости земли, которая является еще одним важным показателем, составляющим кадастровый сертификат, добавляет Давид Парамио, директор Tinsa Advisory. "Стоимость земли определяется на основе оценки, составленной каждым местным советом, и каждому району или зоне присваивается своя стоимость на основе таких факторов, как близость к центру города или к определенным услугам". 

По этим причинам, добавляют эксперты, данные IRPF в целом отражают, что арендное жилье, как правило, дешевле, менее качественное и расположено в районах с более низкой рыночной стоимостью. В среднем, кадастровая стоимость арендованного жилья составляет 57 113 евро, что ниже, чем 68 772 евро основного жилья владельца. 

В декларацию IRPF также включены данные о незанятом жилье, которое включает в себя недвижимость, не занимаемую владельцами, но не являющуюся объектом экономической деятельности, такой как сдача в аренду. Другими словами, это вторые дома. 

Кадастровая стоимость этого типа жилья значительно ниже, чем у обычного и арендного жилья, что, по мнению опрошенных экспертов, объясняется тем, что они, как правило, расположены в более дешевых рыночных районах.